Glavolomka „vrteška“ BGDH2O

0
671

disneyland-gallery00Da je projekat Beograd na vodi veoma problematičan jasno je već iz njegovih nespornih osobina:

1) Najavljen je kao investicija strateškog partnera od 3,5 milijarde evra, dok on u stvari, bez ekplicitnih obaveza, investira 300 miliona evra.

2) Najavljen je kao nešto što će biti gotovo za 4 godine, a biće, možda, gotovo za 30 godina.

3) Ugovoren je direktnim pregovaranjem sa strateškim partnerom, bez ikakvog tenderskog postupka.

4) U njemu je preokrenut normalan postupak pri gradnji, tako da strateški partner ne plaća bilo kakve naknade ili doprinose prilikom gradnje.

5) Ugovor nije bio na javnoj raspravi pre potpisivanja, objavljen je tek kada je stupio na snagu i kada više nije bilo moguće da bude promenjen.

Međutim, i ostali elementi ovog ugovora nisu manje zagonetni. Ovde ćemo ih analizirati sa pozicije pravnog i ekonomskog laika, dakle, samo sa logičke strane, između ostalog i zbog toga što mi nije poznato da je neki pravni ili ekonomski stručnjak napisao bilo kakvu analizu projekta.

Na Dvogledu smo već u više navrata analizirali projekat, sa logičke, ideološke i ekonomske strane, ali u pitanju je zaista zanimljiv ugovor i projekat čije razjašnjavanje sigurno može reći dosta o prirodi poretka.

Zanimljive su ove osobine projekta:

1) Strateški partner (SP) nije dao ni 1 euro, da postane vlasnik preduzeća koje je zakupilo – steklo pravo da u krajnjoj liniji prodaje – 98 hektara u centru Beograda.

– To je zaista interesantno. Naime, ni euro od 430 mil eura, koji su u igri kao moguće ulaganje SP, neće otići u budžet Beograda ili RS. Sva moguća zarada je posredna. Kako se kaže u ugovoru, na “zadovoljstvo” SP, sve naknade biće kompenzovane ulaganjem u internu infrastrukturu. Ovim je SP izvučen napolje iz pravnog poretka RS, tako da je u potpunoj neizvesnosti ostalo koliko je na ovaj način SP dobio. Dok drugi koji grade moraju da plate naknade, dok onda Grad postaje odgovoran za spoljnu i internu infrastrukruru, ovde spoljna infratsruktura ostaje obaveza Grada, ali je interna kompletno kompenzovana. NIKO ne zna kolika je privilegija na ovaj način dobijena.

Da Vas podsetimo:  Dr. Nikola Škerović, starešina Sokolskog društva u Podgorici

2) Dakle, SP ima pravo da prodaje zemlju iz BGDH2O bez ograničenja u toku prvih 20. godina. Kasnije, zemlja će se i dalje prodavati, a procenat od 68% profita biće umanjen za procenat ostvarene izgradnje u odnosu na 50% obećane izgradnje zemljišta.

– Šta sad to znači? Ako želi da ima procenat od prodaje zemljišta posle 20 godina, SP mora izgraditi nešto, jer ako ne izgradi ništa, neće imati ni procenat. Međutim, ako izgradi 50% od obećanih 50%, dakle, 25% od ukupnog zemljišta, SP će imati pravo na 34% od prodaje preostalog zemljišta. To znači da nakon što je izgradio i zaradio na zgradama (ako je zaradio), SP nastavlja da zaradjuje tako što ima pravo na 1/3 prihoda od prodaje preostalih 75% zemljišta, iako, dakle, više ne radi ništa i nema bilo kakve obaveze. Sad se postavlja pitanje: da li je ovo moguće? Kako je moguće da je napisan takav ugovor?

3) Društvo Beograd na vodi deli profit od prodaje nekretnina u srazmeri 68%-32%. S tim da su i Društvo i Srbija uzeli od SP kredite (150 i 130 miliona evra). Predviđeno je da je u istoj šemi moguće uzeti nove kredite. Otplata kredita obezbeđena je i time što dividenda RS automatski ide na otplatu ako ona kasni.kreditiBGDH2o1-640x111

Sad se postavlja prvo pitanje o ulaganjima: Mora li Društvo zaista uložiti svih 300 miliona evra u izgradnju kvadrata?

– Razlog za ovo pitanje je jednostavan. Ako stanovi u prve dve kule ne budu prodati, onda je prilično besmisleno graditi dalje. Čak je objašnjeno da će se novac od prvih kvadrata ulagati dalje, ako ga ne bude, onda nema daljih ulaganja.
Neverovatno je dakle da ugovor obavezuje Društvo da uloži 300 miliona u gradnju kvadrata, ako se oni ne prodaju. U ovom delu ugovora vidi se da se sredstva angažuju „po pozivu nadzornog odbora“ koji ne mora da usledi.

Da Vas podsetimo:  Moć kompradora – odstrel Z. Ćirjakovića

obavezeBGD-640x265

Pored toga, bez sumnje je tačno da SP ne mora da uloži ni evro preko limita od 300 miliona evra,

obaveze2-640x84

Sad je novo piitanje tu, da li se prava Društva na prodaju (najpre zakup, izgradnju i na kraju prelazak u vlasništvo) zemljišta menjaju ako ovih ulaganja nema u predvidjenom obimu?

Precizno: recimo da investitor u prvih 5 godina uloži samo 50 miliona evra. Nema daljih ulaganja ni potreba za internim kreditom. Posle 20 godina, procenat izgradnje od strane Društva je mali. Međutim, u toku tih 20 godina, Društvo ima pravo da prodaje zemljište bez ograničenja. SP imaće i dalje 68% profita, odnosno, pošto ovde nema gradnje, prihoda.

Zar ovo nij veliki procenat za nekoga ko dakle NIJE ništa platio zemljište, i NIJE uložio ništa u infrastrukturu? Drugim rečima, renta ovog dilera nekretnina (zemljišta) je neobično velika: 68%. Kako je to moguće? Jeste da bi u ovom slučaju i RS dobila 32% prihoda, ali zar to nije mala uteha za to što je 1) dala svih 98 hektara u zakup na 99 godina bez naknade i 2) uradila sama spoljnu infrastrukturu i 3) deo od ovih 32% mora daje za kamatu na kredit koji je uzela, a možda i svih 32% za otplatu glavnice i kamate?

Ako izgradi malo kvadrata, ovaj diler nema čak ni argument da je uložio puno (300 miliona evra), da će po toj osnovi biti profita za RS, zarade za njena preduzeća itd. pa da zato ima rentu od 68%.

Projekat BGDH2O je zaista glavolomka. Niko se od pravnika i ekonomista njome za sad ni ne bavi. RS treba da dobije naknadu za svoje zemljište, ulaganja u infrastrukturu i zasluge kao deo društva sa ograničenom odgovornišću isključivo iz profita Društva Beograd na vodi. Međutim, kao i u svim drugim poslovima, profita ne mora biti. Čak iako ga bude, ne mora biti dovoljno da deo od 32% bude dovoljan da Srbija vrati uzete kredite, što ne znači da SP ne profitira za to vreme. Tačnije, dosta dugo vremena, cash flow može ići samo u jednom pravcu. SP garantuje za svoje obaveze sa početnih 22.000 evra, a RS sa svojih, predatih u raspologanje Društvu, 98 hektara u centru Beograda i svojom državnom garancijom za uzete kredite za spoljnu infrastrukturu.

Da Vas podsetimo:  Rupa pored bandere – svedok bahatosti radnika Elektrodistribucije!

Vladimir Milutinović

dvogled.rs

POSTAVI ODGOVOR

Unesite Vaš komentar
Molimo unesite vaše ime