Stari oglasi za prodaju nekretnina u Beogradu iz 1994. godine, koji su se nedavno ponovo proširili društvenim mrežama, izazvali su veliku pažnju javnosti. Iako brojke sa požutelog papira čuvene agencije „InterDil” danas deluju nestvarno nisko, detaljna ekonomska analiza pokazuje da je kupovina stana pre tri decenije bila podjednako teška, ako ne i nedostižnija nego danas.
Koliko su koštali kvadrati devedesetih?
Tokom 1994. godine sve cene nekretnina bile su izražene u nemačkim markama — jedinoj valuti u koju su građani tada imali poverenja. Za garsonjeru na Karaburmi od 20 kvadratnih metara bilo je potrebno izdvojiti oko 25.000 maraka. S druge strane, veći porodični stan u Bloku 45 površine 73 kvadrata koštao je 65.000 maraka, dok su luksuznije nekretnine u samom centru grada od 100 kvadratnih metara dostizale cenu od čak 220.000 maraka. U proseku, cena kvadratnog metra u Beogradu tada se kretala od 900 do 2.200 nemačkih maraka, u zavisnosti od lokacije.
Paradoks plata i realne kupovne moći
Na prvi pogled, cena od 65.000 maraka za trosoban stan deluje primamljivo. Međutim, ključ se krije u prosečnoj zaradi tog vremena. Nakon stabilizacije dinara, prosečna mesečna plata u SR Jugoslaviji iznosila je svega 100 do 150 nemačkih maraka u realnoj kupovnoj moći.
To znači da je za najjeftiniji stan na Karaburmi bilo neophodno odvojiti oko 200 prosečnih plata. Za stan u Bloku 45 prosečan radnik je morao da radi više od 500 meseci — odnosno čitavu 41 godinu — pod uslovom da celu zaradu odvaja isključivo za kupovinu nekretnine.
Upoređivanje sa današnjim tržištem nekretnina
Danas se prosečna cena kvadrata starogradnje u Beogradu kreće oko 2.760 evra, dok je prosečna neto plata u Srbiji prešla 1.030 evra. Za onaj isti stan u Bloku 45 od 73 kvadrata danas je potrebno izdvojiti oko 200.000 evra. Tražena suma danas odgovara cifri od oko 194 prosečne plate, što pokazuje da je statistički gledano odnos zarada i kvadrata danas čak nešto povoljniji nego 1994. godine.
Pored toga, mora se uzeti u obzir i globalna inflacija. Kupovna moć nemačke marke iz devedesetih bila je znatno veća nego danas, pa bi 65.000 maraka iz 1994. godine po opštoj inflaciji danas vredelo oko 70.000 do 80.000 evra. Ipak, cene beogradskih nekretnina rasle su daleko brže od opšte inflacije, zbog čega su oni koji su tada imali kapital ostvarili izuzetnu dobit.
Ključna razlika: Bankarski krediti naspram „slamarice”
Najveća razlika između dva perioda leži u načinu finansiranja. Godine 1994. stambeni krediti nisu postojali kao opcija, pa su se nekretnine kupovale isključivo u gotovini, odnosno ušteđevinom sačuvanom u „slamaricama”. Danas su kupcima na raspolaganju razni finansijski instrumenti i banke, što i pored visokih cena omogućava znatno veću dostupnost stanova nego pre tri decenije.
